L’ordonnance d’expropriation et ses effets

  • Sur les effets juridiques de l’ordonnance d’expropriation 

Dans les faits, un long délai s’écoule parfois entre la prise de l’ordonnance d’expropriation et le paiement du prix et la question est de savoir quelle est la situation juridique de l’autorité expropriante et du propriétaire exproprié, pendant ce laps de temps.

La réponse à cette question se trouve en partie, dans le Code de l’expropriation et notamment ses articles L.220-1 et L.222-1.

Le premier dispose :
« Le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers faisant l’objet d’une procédure d’expropriation est opéré, à défaut de cession amiable, par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation ».

Quant au second, il prévoit que :
« L’ordonnance envoie l’expropriant en possession, sous réserve qu’il ait procédé au paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l’indemnité ou qu’il ait obtenu l’acceptation ou la validation de l’offre d’un local de remplacement ».

De la lecture combinée de ces deux articles, il ressort que si l’ordonnance d’expropriation a pour effet de transférer la propriété du bien et d’envoyer l’expropriant en possession, ledit envoi en possession est toutefois subordonné au paiement préalable de l’indemnité (ou à sa consignation).

Ce principe du règlement préalable des indemnités est absolu et découle de l’article 545 du Code civil aux termes duquel « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».

En pratique, pour que l’autorité expropriante puisse prendre possession du bien, il faut que deux conditions soient cumulativement remplies.

La première tient à ce que l’ordonnance d’expropriation, laquelle « envoie en possession » ait été rendue et notifiée à chacun des expropriés concernés.

La seconde, clairement prévue à l’article L.231-1 du Code de l’expropriation, tient à ce qu’un délai d’un mois se soit écoulé depuis le paiement ou la consignation.

Un enseignement majeur ressort de la lecture des dispositions du Code de l’expropriation relatives à « l’ordonnance d’expropriation » et au « transfert de propriété ».

Le législateur a en effet entendu faire un distinguo très net (et l’utilisation des deux vocables en témoigne) entre « propriété » et « possession ».

En effet, bien que l’ordonnance d’expropriation transmette la propriété du bien à l’autorité expropriante, elle ne lui transmet pas la possession matérielle de l’immeuble.

Autrement dit, la propriété et la possession ne sont pas réunies dans la même main et l’on peut valablement soutenir que la transmission de propriété n’est pas véritablement consommée, tant que l’indemnité n’est pas réglée ou consignée et qu’un délai d’un mois s’est écoulé depuis.

  • Sur l’impossibilité de réaliser des travaux avant complet paiement

Au final, la prise de possession ne peut avoir lieu qu’après paiement de l’indemnité et il est donc exclu jusque-là, de commencer tout travaux sur le bien, sauf à commettre une emprise irrégulière.

La jurisprudence et notamment le Tribunal des Conflits a eu l’occasion, à plusieurs reprises, d’en juger ainsi :
« Considérant qu’eu égard aux circonstances particulières de l’espèce, l’exécution des travaux litigieux par l’administration a constitué une emprise irrégulière sur une propriété immobilière sur laquelle, à défaut de paiement ou de consignation de l’indemnité d’expropriation, la collectivité publique expropriante ne disposait d’aucun droit d’occupation ; que, par ailleurs, l’action portée devant la juridiction judiciaire ne soulevait aucune question relative à l’appréciation de la légalité ou à l’interprétation d’un acte administratif, l’administration des postes et télécommunications ne justifiant d’aucun titre l’autorisant à occuper des terrains dont les consorts X… avaient conservé la jouissance » (Tribunal des Conflits, 29 octobre 1990, n°02628).

De cette décision particulièrement explicite, il ressort qu’à défaut de paiement (ou de consignation), l’autorité expropriante n’est pas en droit de réaliser quelques travaux que ce soit, dans la mesure où elle ne dispose juridiquement d’aucun droit d’occupation.

Au surplus, l’emprise irrégulière est de nature à engager la responsabilité de l’autorité expropriante et ouvre droit à l’allocation de dommages et intérêts au profit de l’exproprié (Cass. 3ème civ., 30 avril 2002, n°00-21635).

L’exproprié disposant de la jouissance du bien jusqu’au complet paiement de l’indemnité lui revenant, l’autorité expropriante commettrait donc une faute en réalisant des travaux troublant ladite possession.

C’est d’autant plus vrai que la jurisprudence considère que durant la période qui s’écoule entre l’ordonnance d’expropriation et le paiement (ou la consignation), l’exproprié conserve la garde de la chose (CA Paris, 25 février 2010, n°08/19342).

  • Sur la garde du bien pendant la période se situant entre la prise de l’ordonnance d’expropriation et l’entrée en jouissance

Un arrêt d’appel mérite tout particulièrement l’attention sur ce point puisqu’il est venu préciser que jusqu’à la prise de possession par l’autorité expropriante, l’exproprié conserve un droit de jouissance sur le bien avec les pouvoirs de direction et de contrôle qui lui sont attachés (CA Paris, 11 septembre 2009, n°06/21597).  :

De cet arrêt relativement topique, il ressort que l’exproprié dispose encore des pouvoirs de direction et de contrôle du bien jusqu’à la prise de possession (si cette dernière a bien évidemment été précédée du paiement).

Il est donc le gardien de la chose et l’arrêt d’appel ci-dessus visé a fait en réalité, une application très classique des principes civilistes, savoir :

– qu’est gardien, celui qui a l’usage de la chose et qui exerce sur elle, les pouvoirs de direction et de contrôle (Cass. 2ème civ., 21 mars 1974, n°72-12.310),

– que le pouvoir qui caractérise la garde ne doit pas se confondre avec le droit de propriété,

– que le propriétaire de la chose est présumé être le gardien à compter, non de la date de son achat mais de sa prise de possession réelle

– que le propriétaire échappe à sa responsabilité s’il prouve qu’un autre que lui-même possédait le pouvoir de direction et de contrôle sur le bien (Cass. 2ème civ., 20 nov. 1975, n°74-15.142) ce qui, au regard des jurisprudences susvisées, semble être le cas en matière d’expropriation pour l’exproprié non encore indemnisé.

Pour résumer, il semble que faute de paiement, ce qui emporte transmission complète du droit de propriété, c’est à l’exproprié qu’il revient d’assurer, pendant la période « transitoire » ouverte par la prise de l’ordonnance d’expropriation, la garde de son bien, ce qui induit qu’il prenne l’ensemble des mesures ad hoc.

Il est d’ailleurs parfaitement logique que l’exproprié ait des devoirs puisque pour rappel, jusqu’à son indemnisation, il a la possibilité de percevoir les fruits de son bien (Cass. 3ème civ., 19 octobre 1988).

  • Sur la possibilité de régulariser avec le propriétaire une convention permettant la réalisation de travaux avant complet paiement

Cela étant, cela n’empêche nullement d’envisager la mise en place d’une solution conventionnelle.

Dès lors qu’en prenant possession de manière anticipée et en réalisant des travaux avant paiement de l’indemnité, l’autorité expropriante se rend coupable d’emprise irrégulière, il est possible de contourner la difficulté en recueillant l’accord exprès de l’exproprié sur la réalisation de travaux.

En effet, rien n’empêche de prévoir la régularisation de conventions avec les propriétaires concernés qui auraient pour objet d’autoriser l’autorité expropriante à réaliser certains travaux dès avant la prise de possession.

Cela étant, ces conventions doivent être strictement circonscrites quant à la nature des travaux (tous portés à la connaissance de l’exproprié) et à leur durée.

Elles doivent également expressément prévoir qu’elles n’emportent pas prise de possession au sens de l’article L.222-1 du Code de l’expropriation.

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