Champ d’intervention du droit de l’urbanisme

« Le droit de l’urbanisme a classiquement pour fonction, de déterminer et d’encadrer les possibilités d’utiliser les possibilités d’utiliser le sol, en édictant des règles, dont il met en œuvre la sanction » (Pierre SOLER-COUTEAUX).

Le droit de l’urbanisme réglemente, ainsi, non seulement le droit d’utiliser le sol, mais également le droit de construire. A travers différents textes – nationaux ou locaux -, il protège les espaces naturels sensibles (mer, montagne…) et le patrimoine (intervention de l’Architecte des Bâtiments de France, archéologie préventive…) et planifie l’aménagement du territoire.

Personnes concernées

La grande majorité des communes françaises est couverte par des règles locales d’utilisation des sols : plan local d’urbanisme (P.L.U.) (anciennement dénommé plan d’occupation des sols) ou à défaut, règlement national d’urbanisme (R.N.U.) et cartes communales, S.C.O.T., S.D.A.G.E.

Ces règles d’urbanisme détaillent les constructions autorisées ou prohibées, zone par zone, sur le territoire des communes. Elles peuvent limiter le droit de construire des particuliers et des professionnels du secteur privé, lors de leurs demandes de permis de construire ou de déclarations de travaux.

Les collectivités, signataires des autorisations de construire ou auteurs de documents locaux d’urbanisme, porteront une attention particulière à la bonne application des règles, sous peine de voir leur responsabilité engagée ou la légalité de leurs documents d’urbanisme, remise en cause, à l’occasion d’un recours contentieux.

Permis de construire & déclaration préalable

Le droit de construire est soumis, en fonction de la nature du projet, à déclaration ou autorisation.

Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme permet de disposer d’une information fiable sur les servitudes, susceptibles de limiter l’exercice du droit de construire sur un terrain, et les dessertes de ce même terrain, par les réseaux (assainissement, électricité, eaux…).

Il existe deux types de certificats d’urbanisme :

l’un est purement informatif : il se contente de donner des renseignements sur la situation du terrain ;
l’autre est dit « opérationnel » : il se prononce sur la faisabilité d’une opération déterminée.

Le permis de construire

Par principe, toute nouvelle construction, même ne comportant pas de fondation, est soumise à permis de construire.

Le pétitionnaire – demandeur au permis de construire – devra systématiquement déposer à la collectivité, un dossier de permis de construire, comprenant un certain nombre de pièces, listées par le Code de l’Urbanisme, en fonction de la nature et de l’importance du projet.

La collectivité disposera d’un délai pour instruire le dossier, à l’issue duquel elle rendra ou non une décision favorable, le silence de la collectivité pouvant, en certains cas, s’analyser en une autorisation tacite.

La déclaration préalable

Pour des travaux d’importance moindre (exemples : superficie inférieure à 20 m², changements de fenêtres ou de portes d’entrée…), les textes prévoient des formalités simplifiées.

Ce type de travaux est soumis à une simple déclaration préalable, mais la collectivité conserve une possibilité de s’opposer aux travaux.
Pour toutes ces autorisations, le demandeur, en cas de décision défavorable, et le tiers intéressé (exemple : voisin), en cas de décision favorable, pourront former un recours, soit auprès de la collectivité, soit devant le Tribunal Administratif, afin d’obtenir le retrait ou l’annulation de la décision.

Droit de préemption

Le droit de préemption permet à une collectivité publique – le plus souvent, une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (communauté de communes, communauté d’agglomérations, communauté urbaine…) – d’intervenir, à l’occasion de la vente d’un immeuble entre particuliers.

Si l’immeuble est situé dans un périmètre de préemption, déterminé a priori, et que la collectivité a un projet d’aménagement en vue, sur l’immeuble, elle peut préempter l’immeuble vendu et ce faisant, remplacer l’acquéreur auprès du vendeur.

Le bien préempté peut être vendu aux prix et conditions de la D.I.A. (déclaration d’intention d’aliéner) ou en cas de litige, le prix, être fixé par le juge de l’expropriation.

Expropriation

L’expropriation permet à la puissance publique d’obtenir, sous forme d’une cession forcée, la propriété d’un bien immobilier, en vue de la réalisation d’un projet d’utilité publique et moyennant le paiement d’une indemnité, qui doit « juste et préalable ».

L’expropriation se déroule en deux temps :

La phase administrative

elle est à l’initiative de la personne publique, seule habilitée à engager la procédure et à en contrôler l’utilisation.

Pendant cette phase, l’autorité administrative prendra plusieurs décisions – D.U.P. (déclaration d’utilité publique), arrêté de cessibilité -, susceptibles de recours devant le juge administratif.

La phase judiciaire

Elle est dirigée par le Juge de l’Expropriation (juge près le Tribunal de Grande Instance), qui rendra l’ordonnance d’expropriation – laquelle transfère la propriété des biens, à la personne publique expropriante – et le jugement en fixation des indemnités.

Comment notre Cabinet peut-il vous aider en droit de l’urbanisme ?

Le droit de l’urbanisme est un droit complexe en pleine mutation, qui nécessite l’assistance et le conseil de professionnels expérimentés.

Nous pouvons intervenir, très en amont, dans le cadre du montage d’une opération (exemples : audit du permis, rédaction de pièces…), lors de démarches amiables auprès d’une collectivité ou devant le Tribunal Administratif, si recours il y a.

De même, nous assistons les autorités expropriantes, à tous les stades de la procédure, et les expropriés, pour les aider à obtenir le meilleur prix de leurs biens (en veillant à ne jamais nous trouver en situation de conflit d’intérêt).